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携手战“疫” | “新基建”政策下地产企业的机遇

获取更多信息,请搜索微信公众号:毕马威KPMG2020年初肇始的新冠疫情给全球经济带来了深远的影响,为了应对疫情对经济社会的冲击,2020年3月4日,中共中央政治局常务委员会召开会议,提出要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。此后多个省区市也纷纷出台了当地“新基建”的时间表和项目清单,总体投资规模已经超过了30万亿元,成为市场关注的热点。

携手战“疫” | “新基建”政策下地产企业的机遇

获取更多信息,请搜索微信公众号:毕马威KPMG

2020年初肇始的新冠疫情给全球经济带来了深远的影响,为了应对疫情对经济社会的冲击,2020年3月4日,中共中央政治局常务委员会召开会议,提出要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。此后多个省区市也纷纷出台了当地“新基建”的时间表和项目清单,总体投资规模已经超过了30万亿元,成为市场关注的热点。

但事实上,“新基建”并不是一个全新的概念,它是与传统基建相对应的表述。以“铁公基”为代表的传统基建项目在2008年作为应对全球金融危机的重要举措全面推开,经过十余年的建设,我国的传统基础设施水平已经名列世界前列。随着中国经济进入“新常态”,转型升级成为我国新时期经济发展的主题,基础设施领域也相应进入了新的历史发展阶段。2015年中央政府提出加强“供给侧结构性改革”的思想,而“新基建”的实质就是供给侧改革在基础设施建设领域的落实。

早在2018年12月召开的中央经济工作会议上,国家就已经把5G、人工智能、工业互联网、物联网定义为“新型基础设施建设”,随后“加强新一代信息基础设施建设”也被列入2019年政府工作报告。此次新冠疫情则大大加速了“新基建”的建设、推广和应用

新时期的“新基建”所涵盖的范围从原来的4个领域扩大到7个领域,除了原有的5G基站建设人工智能工业互联网大数据中心等狭义“新基建”外,还新增了特高压城际高速铁路城市轨道交通新能源汽车充电桩等广义“新基建”。广义“新基建”侧重于继续在传统基建领域“补短板”,而狭义“新基建”侧重于从新一代信息技术作为切入口“促创新”。

作为国民经济的核心支柱产业,房地产业近年来正面临转型升级的挑战,此次也不可避免地受到疫情的影响。毕马威认为,“新基建”政策的提出给地产企业带来了新的历史发展窗口,在“新基建”政策下,地产行业将面临一个基本判断、两个热点领域和三个发展趋势

1

一个基本判断:

地产企业转型升级趋势不可逆转

此次疫情从根本上改变了人们的生活方式。从供给侧看,人员复工数目短期内仍然短缺,房地产项目开工率较低,中期有望改善;从需求侧看,隔离等管控措施造成的住宅购买需求释放被延缓,宏观经济的影响传导到居民收入,造成了一定程度的持币观望现象,地产项目成交量暂时出现下跌,预计全年成交面积等数据会出现下滑,不同城市之间的分化特征将更为明显。

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除了住宅地产外,产业地产和商业地产受到的冲击更为直接和明显。

在企业端,

海外疫情的爆发使得外贸下行压力陡增,部分中小企业业务持续性遭受严重挑战,个别产业园区和写字楼已经出现退租现象,短期内可能出现空置率攀升的情况。

在消费端,

严格的疫情防控措施使得大批商场闭店,虽然随着疫情的缓解,目前部分商场已经陆续恢复营业,但影院、健身房等商户复工率较低,餐馆等接待能力下降,加之消费者仍存在安全疑虑,商场客流量下降明显,而且难以在短时间内快速恢复。虽然部分龙头开发商减免了租户租金,但对产业地产和商业地产的冲击仍将持续一段时期。

当前市场对房地产利好政策的出台抱有较高期待,但从目前的政策面来看,中央政府在提出逐步适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等措施的同时,也加强了政策投放的精准性,并未对地产企业和购房者有明显倾斜。部分地方政府陆续出台了包括延缓土地出让金缴纳、调整预售条件等利好措施,但屡有反复,也体现出当前政策的不稳定性

一定程度上而言,

“新基建”的推出实际上是“另一只靴子落地”,基本明确了未来一段期间内政府资金、信贷等各项政策的投放方向,体现出政府仍希望摆脱“以地产发展拉动经济”的传统路径依赖。因此地产企业应当保持清醒,需要意识到“新基建”实际上在一定程度上分流了资金和政策支持,对传统地产行业带来了一定挑战,面临的转型升级趋势不可逆转。地产企业应该坚定信念,大刀阔斧推进企业改革,才能在下一个经济周期占得先机

2两个热点领域:

智慧地产、TOD综合开发

“新基建”虽然主要涉及基础设施建设,但其具体内容与地产行业也仍有重叠融合的领域,这将是地产企业参与新基建、分享增量蛋糕的重要突破口。

01智慧地产

狭义“新基建”领域涉及新一代信息技术,将5G、物联网、人工智能等科技与房地产深度融合的智慧地产将是未来地产行业发展的热点。智慧地产已经不是新的概念,但近年来推行一直比较缓慢,预期在疫情和“新基建”的推动下,伴随着5G等技术的成熟,将会迎来新的发展契机。

02TOD综合开发

广义“新基建”领域与地产行业密切度较高的主要是城际高铁及城市轨道交通建设。随着城市化水平的不断提升,城市骨架不断拉大,轨道交通已经成为城市建设尤其是新城开发不可或缺的重要组成部分,围绕轨道交通核心枢纽进行TOD综合开发正越来越受到地方政府及地产企业的欢迎。TOD综合开发建设规模大、周期长、投入高,涵盖住宅、商办等多种业态,对地产企业的综合开发实力提出了很高要求,但在政策方面也将享受倾斜,有望成为一线开发商追捧的热点

3三个发展趋势:

1土地一级开发重回视野

在整个土地开发序列中,二级开发一直受到地产企业的关注,一级开发利润微薄且难度较高,通常多为政府主导或由地产企业联动开发。但近年来,随着城投债务的清理以及一二级联动开发模式的式微,如何应对一级开发面临的挑战成为政府关注的核心问题。此次“新基建”的推出,配合国务院近期下放建设用地审批授权,有望破解这一开发困境,土地一级开发将重回视野,并形成新的开发模式

在政策上,地方政府将有更大事权推动一级开发模式变革,地产企业则可以商业化途径参与一级开发,并探索新的商业模式。在资金上,各地政府对于“新基建”将配合一揽子资金、信贷支持,这对于目前在融资和现金流方面面临障碍的地产企业而言,将是不可多得的重要机遇。

2数字化成为关键成功要素

基础设施建设与数字化结合是未来房地产管理的重要发展方向,用数字化手段推动地产企业及物业项目的综合管理将成为未来开发商之间形成分化的关键因素,也是开发商实现弯道超车的重要途径。数字化在地产企业的应用将呈现部分新的特点:

全流程化

以往地产企业的数字化仅局限于企业的内部办公系统,以及个别运用了小范围智能技术的地产项目,存在技术不统一、平台不统一、接口不统一等“数据孤岛”的割裂现象。“新基建”背景下的地产数字化将以一整套完整的技术解决方案贯穿地产业务的全流程,涵盖地产项目从调研、规划、报批、建设到筹开、运营、物业服务等各个环节,实现一个技术平台上的综合集成。

多场景化

技术手段的成熟推动物联网、AI等工具的应用场景更加多元。例如在住宅领域,从以往的物业管理、维修服务等延伸至人脸识别、社区治安等领域。在商业和产业地产领域,纳入应急管理、远程办公、数字金融等功能等。我们也看到,此次疫情之后不少龙头开发商推出VR看房、视频直播等方式来开展销售,其实也是新的技术应用场景。

开放化

以开放化思维建设智慧地产平台,内部以数据中台等形式提供业务能力复用,对外以开放接口等方式接入第三方服务商,甚至业主和租户的智能设备等,形成数据资产并据此提供智慧化服务、取得新的业务收入来源。

3运营服务成为核心竞争力

近年来,国家一直在大力强化社会治理能力的提升,此次疫情进一步印证了社会治理水平、尤其是基层治理水平的重要性。进一步下沉治理能力、精细化开展社区网格化管理将成为未来社会管理的重要方向。对于地产企业而言,物业管理服务将逐步实现与政府基层组织的深度对接,实现政企紧密配合。但当前国内地产企业普遍存在“重建设、轻运营”的倾向,后期运营服务能力短板较为明显,而政府社会治理能力的下沉对地产企业的管理运营水平提出了重大考验。

地产企业应当:

  • 一方面扭转以往对于运营服务重要性的忽视,加大对运营服务人员、设施的投入,提升运营能力和服务水平;
  • 另一方面也应当响应“新基建”的要求,加快楼盘、写字楼、园区、商场等物业项目的信息化部署,以技术手段减轻管理运营的压力,提升运营服务的容量和精准度。

“新基建”政策对于地产企业而言既是机遇、更是挑战,开发商应当抓住契机练好内功,以“新基建”政策为切入口探索新的业务领域、业务模式,实现转型升级,才能在这个特殊时期盘活企业整体棋局“活下去”,并以更好的姿态迎接新一轮经济周期的到来。毕马威愿意与您一同探索“新基建”的发展机遇,为房地产企业的转型与升级提供一臂之力。

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