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“龙头房企”最新财报透露出中国三大趋势变化

◎作者 | 李洋 结合文内观点留言讨论。智谷君将综合 留言质量, 抽取 2 位参与读者, 各送出一本 《 大趋势:中国下一步 》 。 来自中国问题研究专家郑永年思想和研究的集大成之作——是每一位关心国家、企业和个人前途命运的人不可错过的著作!


◎作者 | 李洋

结合文内观点留言讨论。智谷君将综合 留言质量抽取2位参与读者,各送出一本大趋势:中国下一步来自中国问题研究专家郑永年思想和研究的集大成之作——是每一位关心国家、企业和个人前途命运的人不可错过的著作!

◎作者 | 李洋

结合文内观点留言讨论。智谷君将综合 留言质量抽取2位参与读者,各送出一本大趋势:中国下一步来自中国问题研究专家郑永年思想和研究的集大成之作——是每一位关心国家、企业和个人前途命运的人不可错过的著作!

进入三月,上市企业密集发布2019年财报。

作为中国经济的支柱产业,房地产一直备受关注。当下新冠疫情肆虐,全球经济动荡,头部房企的业绩表现如何,成为观察房地产行业乃至整个经济走向的风向标。

“大象跳舞”

房地产四巨头“碧恒万融”,截至目前只有恒大尚未发布2019年财报。碧桂园、万科和融创均交出了一份不错的成绩单。

房企“强者恒强”的格局延续。

2019年,全国创纪录地出台调控政策620次,开发商集体“入冬”,超过500家房企破产。真正的巨头,不仅成功活了下来,而且还活得还不错。

其中,碧桂园2019年财报尤为抢眼,地位稳固。

1. 权益合同销售金额、销售面积连续三年行业领跑。去年碧桂园实现销售金额5522亿元,同比增长10.0%,超出2019年TOP100房企6.5%的权益销售金额增速;销售面积约6237万平方米,同比增长15.2%。

2. 净利润612亿元。碧桂园去年盈利能力表现不俗,净利润612亿元,同比增长26.1%。回看2013年有投资者探讨过一个问题:房企怎样能实现500亿利润?当时大家都觉得遥不可及。六年后,碧桂园“500亿利润”替他做了回答。

3. 销售回款率高达96%,“造血”能力增强。2019年,碧桂园权益销售现金回笼5301亿元,回款率96%,自2016年起第四次连续在年末实现净经营现金流为正,表明公司锁定利润的能力极强。

从顺德起家,一步步将碧桂园做到中国房地产行业第一,被打上“超级黑马”的标签。如今,依旧继续保持稳定增长,生动展示了什么叫“大象跳舞”。

过去,高增长一般与成长型企业、中小企业相关。但近年来,以中国BAT,美国谷歌、苹果、Facebook为代表,如此大体量的公司每年都保持两位数以上的高速增长。

中国的房地产巨头亦体现出这一趋势,规模越大,越保持着较高的发展速度,大象跳舞成为这个时代的特点。

如果我们把眼睛睁得更大一些,最新财报还透露出中国三个重大趋势变化:

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1. 不确定性与宏观经济的变化

2. 都市圈战略与区域格局的变化

3. 科技兴邦与产业发展的变化

行稳致远背后的不确定时代

2018年,万科高喊“活下去”,当时是出于居安思危的考虑。没想到现在,“活下去”成了切肤之痛般的真实存在。碧桂园一直是快速迭代、激进开拓的代表,近来提出行稳致远的原则,采取稳健经营策略。

房产巨头们敏锐感知到宏观环境正在发生的变化。

2019年以来,世界宏观经济形势日趋复杂。2020年,新冠疫情全球蔓延又给经济社会带来新的挑战。“黑天鹅”乱飞,全球进入不确定时代。

不确定时代,如何从容应对市场剧烈波动?碧桂园的答案是——行稳致远。

当“活下去”成为时代强音之后,地产企业对现金流越发重视。碧桂园在这一点上远超对手——2019年,碧桂园公司账面拥有现金余额2683.5亿,达集团有史以来最高值。

“寒冬”之下,现金为王。手持余粮,心中不慌,是亘古不变的道理。这不仅适用于房地产,对于其他行业甚至个人,同样适用。

一方面,受疫情冲击,开发商诸多经营活动被按下暂停键。特殊时期,充裕的现金和现金流是企业活下去的重要保障。

另一方面,良好的现金流也为企业多元化业务提供了足够的“弹药”支撑和“试错空间”。碧桂园在机器人、现代农业等领域的拓展也有了更多底气。

“行稳致远”还表现在降低财务杠杆。

去年,国内房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升,但碧桂园的杠杆水平处于行业低位。净借贷比率46.3%,同比下降3.3个百分点。碧桂园自2007年上市以来,连续12年将净借贷比率保持在70%以下,这在国内地产一线军团中极为罕见。

长久以来,用“高负债”杠杆撬动“高增长”是国内房企的法宝。但未来这一模式已不可持续。2020年很多房企迎来还债高峰期,在全球经济衰退的大背景下,“高负债”成为不少企业不能承受之重,难免走向壮士断腕甚至破产倒闭的结局。

都市圈崛起背后的区域格局巨变

从去年4月国家发改委的“超级文件”《2019年新型城镇化建设重点任务》,到中央财经委员会会议,明确中心城市和城市群是未来重点发展方向。

这标志着,此前“控制大城市人口,积极发展中小城市和小城镇”的规划思路发生重大变化,人口和资源会更多向大城市和都市圈聚集,而人口和资源持续流出的城市,不可避免将走向衰落。

体现到房价上,城市之间的差距会进一步加大,房价鹤岗化和香港化同时出现。

对于购房者,最不愿看到的就是以“香港化”的价格入场,结果却以“鹤岗化”的价格离场。如何避免?最简单的办法就是参考碧桂园在全国范围内的落子布局。

截至2019年底,碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市,282个地级市、1299个县/镇区。

人口和资源因素一直都是碧桂园土储布局的重要考量标准。集团拥有的权益可售资源约为24181亿元,97%位于常驻人口50万以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于中国五大城市群(长三角/江浙沪皖,广东省,环渤海/京津冀辽,晋鲁蒙,长江中游/湘鄂,川渝),契合了未来人口和资源的流动趋势。

这五大城市群具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛,GDP占比高达53.4%,常住人口占比40.6%,被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域。

其中,在粤港澳大湾区,碧桂园已获取3091亿元权益可售资源,另有潜在权益可售资源3226亿元。

碧桂园的上述布局,透露出一个明确的信号:人口和资源流入之地才是重点。

对于今年的房地产市场,碧桂园表示谨慎乐观,拿地预算和去年差不多,约为1600亿,投资方向是:坚定看好新型城镇化前景,坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

“老虎插上翅膀”背后的产业变局

2019年,碧桂园97.8%的收入来自房地产销售,同时积极布局多元产业,目前已形成地产、机器人和现代农业三大重点业务。

跨界之大,外界直呼诧异。碧桂园总裁莫斌表示,三大业务并非盲目投资,各成一派,而是围绕主营业务,协同发展。如果说主营业务是老虎,那么新业务就是翅膀,“为老虎插上翅膀”。

其潜在逻辑是,利用机器人造房子,解决了建筑工人的安全问题,也能提升施工的质量和效率;发展现代农业,农产品进驻社区零售,碧桂园在全国拥有2500多个项目,超过400万业主,既有消费场景又不缺客流,优势得天独厚。

碧桂园博智林机器人项目自2018年7月启动以来,聚焦建筑机器人研发、制造与应用,已招募3000多名国内外研发人员,现有在研建筑机器人50款,其中32款已投放工地测试,其安全性和工作效率相比人工作业大大提升。

“龙头房企”最新财报透露出中国三大趋势变化

农业方面,碧桂园已投资运营湖北“中国种谷”、海南润达、广东贡柑产业园、河北张北华大农业康养基地等多个项目,并与深圳华大基因、中国科学院等多家科研机构达成合作。

更深层次,碧桂园跨界机器人和现代农业,反映的是中国老龄化和中产崛起的大趋势。

老龄化的直接后果,就是劳动力的供应短缺和成本上升,“用工荒”必定愈演愈烈;而伴随着中国城镇化,越来越多的人口从农村进入城市,成为新生代中产,衣食住行等各方面的消费,与之前相比自然有了更高的追求。

这两大趋势下,碧桂园只有使用机器人建造安全、经济、耐久的房子;通过提供丰富、优质的农产品,才能不断满足新中产对美好生活的向往。

而更大的背景是,中国正处于产业升级的关口,大国博弈使得科技兴国、发展实业成为必然选择。2019年初,杨国强给碧桂园提出了全新定位:为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。

依靠人口红利和低端产业躺着发财的日子早已远去,企业如果不顺应大势及时做出改变,将会被这个时代无情淘汰。

从碧桂园最新财报可以看出,宏观趋势正在发生巨大变化,一些敏锐的巨头正在快速调整、顺势而为。如达尔文所说,世界上生存下来的物种,既不是那些最强壮的,也不是那些最聪明的,而是那些最能适应环境变化的。

这一变化,事关生死,值得每个人、每个企业打起十二分精神去应对。

一起转发出去,让更多人看到。

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