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割肉的哭了!靠这两招,它逆袭为潜力股!

文/宝莲灯、Doris、滑冰冰原本以为他注定要成为“废柴”,没想到成绩一出,竟然是个“潜力股”!

割肉的哭了!靠这两招,它逆袭为潜力股!

文/宝莲灯、Doris、滑冰冰

原本以为他注定要成为“废柴”,没想到成绩一出,竟然是个“潜力股”!

遭遇“危机公关事件”,就用实力化解危机,以执行力应万变。

2019年新城控股业绩大增。营收858.47亿,同比增长58.58%,净利润133.3亿,同比增长9.18%,归母净利润126.54亿,同比增长20.61%。

诀窍是什么?无非是“迈开腿 管住嘴”。

此言何意?很简单,业绩上迈开大步子,拿地成本要稳住!

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迈开腿 管住嘴 “双轮驱动”保业绩!

2019年新城控股因为“危机公关”,所有人都以为他要凉凉的时候,他反而靠一股气活了过来。这股气从何而来?

如果拆解一下收入结构,可以轻易发现,业绩大增的动力来自“双轮驱动”:住宅+商业地产。

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先说商业地产。这是新城控股的王牌,贡献非常大的利润。

2019年,新城控股综合体销售业绩大增,收入380.56亿,同比增长76.56%,占到收入的比重接近50%。

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所谓的商业综合体,通俗点来说,就是既有住宅、酒店式公寓,又有商业中心,沿街商铺,写字楼等等。这种综合体自带住宅,能聚集人气,为商业变现提供稳定客流。开发商对外出售住宅公寓,同时自持运营或对外租赁商业中心的商铺,获得收益。

这种综合体带有“招商引资”的属性。由于商业地产靠着租金物管吃饭,回笼资金慢,政府会给予开发商一定的优惠力度,所以通常拿地成本比较低。

但是为了克服商业地产资金回笼慢的缺点,通常搭配高溢价的住宅公寓销售,便于资金快速回流,也为商业中心带来了人气。

这种综合体的运营,是新城控股的拳头产品。

从2017年开始,新城控股开始加足马力发展综合体,明星产品就是“吾悦广场”。年报披露,2016年累计开业吾悦广场只有11个,到2019年累计开业吾悦广场已经有63座,实现租金及管理费收入40.69亿元,完成122个综合体的布局。

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而这种扩张的灵感或许源于万达。2016年8月,新城控股引进“万达老兵”陈德力,陈德力原先是万达老王身边的得力干将,为万达铺设商业地产做出巨大贡献。来到新城之后,他把这种“快”与“多”的模式也顺带复制粘贴过来。

从项目获取土地、到开发建设、招商运营、资本运作、资产证券化全部由一个团队管理,陈德力把新城商业的摊子铺的越来越大。2016年,吾悦广场的新开业数量仅为5座,但2017年、2018年、2019年,吾悦广场的新开业数量分别为12座、19座、21座。

而今年3月20日,陈德力从新城离职,取而代之的是万达老臣曲德君,也是陈德力曾经在万达的领导。

2020年,新城控股还想继续扩张,增开新的吾悦广场30座,预计总营收能超过55亿元,算下来预计同比增长能达到35.17%。

能否续写新篇章,等着曲德君表演。

“双轮驱动”的另一只轮子,是住宅。

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2019年,新城住宅的收入是422.67亿,同比增长44.33%,高于2018年的增长速度(34.1%)。

虽然总体营收增长了五成,但是背后的代价之一,却是新城的销售费用的迅猛增长,由2018年的22.67亿增长至2019年的43.72亿元,增幅92.81%,几乎翻倍!

这是什么概念?万科的销售费用翻倍,花了五年。

同等增长速度的房企,比如金科,2019年营业收入的增速是64.36%,对应的销售费用也几乎持平,为64.51%。

不过,这个销售支出是值得的:虽然增长了20亿,但是收入因此增长了约130亿。

同样值得注意的是,新城住宅销售的毛利率从2018年的34.29%,下降到2019年的25.6%,下降了8.69个百分点!

这个降幅是相当惊人的。

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导致这种情况的原因也很清楚,一是去年下半年为了回笼资金,新城卖出了一些项目;二是在住房不炒的前提下,2019年的房地产市场,特别二三四线城市的房地产市场面临很大的价格压力,而这恰恰是新城的主战场。

截至目前,在新城控股的土地储备结构中,一二线城市占比38.3%,长三角强三四线城市占比36%;从区域划分层面看,长三角区域占比达45%,粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。

全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险,也为企业带来更为稳健的规模扩张。

但是,这也带来了另一面风险。

为了维持销量增长,房企需要土地和房屋储备,但是这些储备转化为可售货值后,能不能卖掉,又是新的问题。

从2018年企业可售货值去化率情况来看,一二线城市项目去化率为67%,高于三四线城市的64%。

不过,擅长低线城市的新城控股也因此表现出了一项生长力,便是差异化的拿地能力。

年报显示,2019年新城控股的平均成本楼面地价2421.48元/平,是招拍挂均价的一半不到,甚至低于两家以收并购著称的房企2019年的拿地均价(4000元/平以上)。

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在拿地上,新城控股确实很克制!

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销售不倒 红旗飘飘 !

在业绩平稳乃至大幅增长的“过渡”中,很多人都忽略了,最重要的一个,那就是轮船行驶的掌舵人,他才是掌握全局进展的灵魂人物。

去年经历了地产圈最大黑天鹅事件的新城控股,遭遇了重大的声誉和财务打击,一天之内市值蒸发百亿,连续三天跌停。

当然和刘强东因涉嫌性侵损失千亿市值,还有一段距离。

新城反应非常迅速,立刻把掌舵人换成了王晓松,立马和有“黑历史”的前任撇得一干二净,这个做法值得广大男同胞学习。同时,新城还告诉外界:我没事,我很好,一切如旧。

说掩耳盗铃也好,说自欺欺人也罢,互联网总归是有记忆的。“危机”没有过去,银行先停了放贷;国际评级机构普尔、穆迪、惠誉和投资银行高盛,均开始调低对新城系公司的信贷评级及债券评级。

缺钱的新城不得不转手卖项目——1个月内以现金交易方式出售21各项目,回笼资金100亿。

主动出售住宅项目是最快“回血”的方式,之所以没卖商业地产,是因为商业地产是新城控股的宝贝,命根子,并且做商业项目对企业招商运营能力要求很高,一般企业也不太愿意接手。

所以说,出售住宅项目,保证了新城的资金链没有断裂。

稳住一只军队,得先稳住将帅。新城对管理层进行股权激励,按现在流行的话来说,就是“锁死”。

2019年年末,新城控股股票期权与限制性股票授予结果公告发布,授予日期为2019年11月13日,行权价格27.40元/股,首次授予105人,首次授予总数量为1417.2万份,授予对象包括董事等高管及100位中层管理人员及核心骨干。

不过行权不是让你管理层白嫖股份,这是有要求的,要求2019-2021年公司扣非归母净利润增速对应2018年分别为20%、70%、120%。

年报显示,去年管理费用同比增长68.55%,主要为职工薪酬费用增长。

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随着一系列自救举措的实行,黑天鹅事件的影响减轻,新城控股信誉逐渐恢复,2020年1月2日,新城控股发布《中诚信证评已经将公司主体及相关债项撤出信用评级观察名单的公告》,预计2020年企业的融资渠道将逐渐恢复。

对于一个房企来说,销售不倒,红旗飘飘。

新城广泛布局全国,只要能买到合适的房子,对热衷买房的国人们来说,“黑天鹅”是个伪命题。

2019年新城控股全年实现销售金额2708亿元,同比增长22%,年度销售净增长规模497亿元,基本按照年初的预期计划完成了增长目标。

商业地产上,新城的运营能力也是其“屹立不倒”的原因之一。

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新城的吾悦广场,即便在在三四线城市,吾也能保证在拿地手续办妥之后的24个月之内实现满铺开业(开业面积占总面积的95%以上),最快可以做到18个月甚至15个月。

凭这样的运营能力,新城可以要求地方政府以很低的价格配套住宅用地。

在新城活跃的去年上半年,纳入土地储备项目80个,总建筑面积约为2459万平方米。

这个数字是一家中等房企全部的土储数量,可见新城“胃口”有多大。

因此,即使创始人被钉在“耻辱柱”上,新城依然可以“吃老本”好几年了。

去年实现营业收入858.47亿元,归母净利润126.54亿元,分别比2019年增长58.58%和20.61%。

这样“光鲜”的数字当前,新城发展不仅比想象中发展得要好,也打败了很多主流房企,体现出在面对这样的危机依然能正常运转,股权激励也促进管理层追求更高的目标,业绩这么猛,确实很不容易。

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