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中梁控股上市后首份财报:2.7天一块地,负债增加近5成,三四线土储占比77.6%

2019年7月中梁控股董事长杨剑港交所敲钟 出品 | 搜狐财经作者 | 黄海3月30日,中梁控股发布上市后首份年度业绩公告。

中梁控股上市后首份财报:2.7天一块地,负债增加近5成,三四线土储占比77.6%2019年7月中梁控股董事长杨剑港交所敲钟

出品 | 搜狐财经

作者 | 黄海

3月30日,中梁控股发布上市后首份年度业绩公告。

报告期内,中梁控股录得营收566.39亿元,同比增加87.5%;权益拥有人应占核心净利润39.01亿,同比增加102.3%。中梁控股表示,拟将股东应占核心利润的40%用于派发全年股息,末期股息每股32.8股仙,约合人民币0.298元。

2019年全年,中梁控股录得合约销售额1525元,同比增长50.2%;对应合约销售面积1485.1万平方米,同比增加46%。

发轫于浙江,崛起于三四线,中梁控股登上资本舞台的“首秀”成色几何?

转舵:二线城市拿地占比50%

除了广为流传的“50辆宝马mini追10辆大奔”,中梁控股董事长杨剑在公众面前沉默少言。

过去几年,被比作宝马mini的三四线城市助力中梁完成从百亿到千亿的规模跨越。报告显示,按城市发展程度划分,2019年中梁控股在三四线城市累计取得988亿元销售额,总销售额占比64.8%。

按地区划分,长三角地区仍为中梁控股的战略高地,合约销售金额900亿元,占比59%;中西部地区以358亿销售额紧随其后,占比23.5%。

三四线土储价格低、开发快,与房企追求高周转的目标相称。

业绩公告显示,2019年中梁控股累计拿地139块,平均每2.7天就有一幅土地入袋。139幅地块合计土地价格764亿元,合计规划建面1660万平方米。截至期末,中梁控股应占土储总量为4570万平方米,其中三四线城市土储占比高达77.6%。

业绩发布会上,中梁控股地产板块新任85后总裁李和栗坦言,2016年至2018年,中梁曾主动下沉布局三四线城市,但随着棚改红利收紧,三四线楼市红利褪去,中梁正在做出调整。

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据悉,中梁控股2019年在二线城市拿地占比已经超过50%,二三线城市占比超过90%。

截止2019年年底,中梁可售货值约人民币4433亿元,2020年全年可售资源2600亿,目前可售货值储备大部分集中在单价1万元以下的二三城市。

此外,李和栗指出,2020年中梁计划在建面积5520万平米,新开工2000多万平米。近期受到疫情影响,可能2020年的供货集中在二季度和三季度。

降速:2020年预期销售增幅10%

据中梁控股官方微信透露,受疫情影响,今年前两月公司累计录得合约销售金额约105亿元,同比减少33%;合约销售面积94.7万平方米,同比减少29%。

业绩发布会上,以高增速著称的中梁控股把2020年的销售目标定到1680亿,同比增幅10%,减少了40个百分点。

尽管下调了合约销售增速,中梁控股依然保持土地投资热情。据公开信息,今年前两月,中梁控股新增了12幅土地,累计拿地金额94亿元。

李和栗透露,2020年初步拿地预算将根据销售额的50%-60%确定。按中梁销售目标计算,其当年拿地金额约为840亿元至1008亿元。

凭借高周转带来业绩猛增的黑马总绕不开债务问题。

报告显示,因规模扩大,中梁控股当期债务总额同比走高。截止报告期末,中梁控股债务总额同比增加48.8%至401.81亿元;净资产负债率增加7.5个百分点至65.6%。当期中梁控股因借贷产生的利息费用累计37.85亿元,同比增加55.2%。

中梁方面表示,截至2020年2月底,公司手头现金约210亿元人民币,足够覆盖一年内到期的债务。

与上市前三年相比,中梁控股的净负债率降幅明显。针对净负债率下降,中梁控股董秘杨德业表示,集团2019年净负债率的下降主要是上市后成功打开资本市场的融资渠道,证券融资总额增加。“未来公司净负债率的目标在70%-80%之间。”

利润方面,报告显示,2019年中梁控股录得毛利润131.83亿元,同比增加较90.7%;毛利率由2018年度的22.9%增加0.4个百分点至23.3%;年内溢利从25.26亿元增至62.56亿元,同比增加147.7%;归属股东净利润38.34亿元,同比增98.5%。

当期中梁控股净利率小幅走高0.5个百分点至6.9%,其与行业平均高于10%的净利润率相比,仍处于低位。

对于盈利问题,杨德业表示,销售和财务管理费用也是跟公司规模同步增长。“去年公司毛利率23.3%,对于以住宅为主的开发商来说这是一个比较合理的水平。”

杨德业介绍称,中梁控股一般的项目基本上毛利率在21%-25%之间,结转部分要看当时拿地的土地成本及当时售价有没有受限价限购的情况影响。“我们预期未来也会在21%-25%之间的毛利率水平。”

本文来自网络,不代表今日看点立场.
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