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细品这家房企的年报,可能透露了楼市的新风向

疫情之下,各地给楼市松绑的动作或明或暗,都是为了救经济。但一个突如其来的消息,让许多人甚至瞠目结舌。


◎作者 | 傅斯特

疫情之下,各地给楼市松绑的动作或明或暗,都是为了救经济。但一个突如其来的消息,让许多人甚至瞠目结舌。

沉寂已久的海南市场,突然推出了破冰之举:

全省实施现房销售。

一时舆论惊呼,这是要革房地产的命,直指“卖楼花”的痼疾,斩断房企现金流。

然而,有些媒体却评论说,这看上去是调控加码,其实是对整个海南楼市的“欲扬先抑”,背后是中央马上就将推出针对海南的重大政策利好。毕竟,13亿中国人就这么一个国际旅游岛!

事实上,两年多的严格调控、全岛限购,对海南来说像一次“壮士断腕”。但这看似刮骨疗伤的举动,也将海南市场在国内独一无二之地位体现的淋漓尽致。

这几天,随着疫情渐渐过去,各地售楼处陆续开放,有些朋友又来找我咨询买房的问题。

我一直有个观点,限购越狠的地方,越有价值。近期,由于这场突如其来的疫情,我又增加了一个看法:山清水秀的地方或许就是下一个风口,因为疫情之后是康养,是生活的质量。

所以,这个风口又是海南?

细品这家房企的年报,可能透露了楼市的新风向

过去这两年,海南市场真的是太“南”了。

这事要从2018年1月说起。

由于“向海要地、向岸要房”,海南成了被环保部痛批整改的重点省份,直指海南被房地产“绑架”现象严重。

海南开启壮士断腕,“去地产”。

当年4月,海南直接推出全岛限购政策,一夜冻结6000亿资金,号称史上最严限购条例:

展开全文

五指山、保亭、琼中、白沙等生态核心区,外地户籍无法购买;

海口、三亚、琼海,外地户籍购房,须累计缴纳5年个税/社保;

其他区域,外地户籍购房,须累计缴纳2年个税/社保;

2年,成了硬性最低门槛,很多交易都因名额受限,被直接冻结。

此后两年,海南楼市的交易额、投资总量大幅下滑,几乎进入冬眠状态。

2018年,海南全省商品房销售额同比下降23.23%,2019年同比再次下滑了38.76%。

对重仓海南的房企来说,这绝对是一场严峻的考验。

恒大、雅居乐、碧桂园、融创等大型房企,在海南的项目一下子被打落到谷底,开始过起了“苦日子”。

其中,最典型的就是因海南而成就了“旅游地产专家”之名的雅居乐,它经历的曲折,就是海南市场跌宕起伏的缩影。

2017年,海南占了雅居乐销售总额的21.98%。

被誉为首创了“第二人生”度假地产概念的海南清水湾项目,开年还卖得好好的,“全岛限购”之后就变了脸。

影响有多大?

2017年,海南清水湾卖出了170亿元,拿下年度中国房地产项目销售冠军。限购政策出台后,2018年,雅居乐这一项目的确认收入为113亿元,2019年降到了不到40亿元。

于是,在雅居乐2019年报公布的数据中,毛利率从43.9%回落至30.5%。有点扎眼!

有媒体忍不住质疑,雅居乐“养在海南的现金牛是不是要断奶”了?雅居乐的掌门人陈卓林的回应很干脆,海南项目是“金蛋”。

他说,雅居乐在海南“大约还有1000亿货值,可以贡献超过20%的利润率,超过50%的毛利率。所以可以说,(这些货值)为雅居乐未来几年准备了相应好的毛利。”

没有人嘴硬,只是有人看到了事情的本质。

事实上,从今年开始,随着2018年海南限购政策中关于两年社保资格限制的到期,雅居乐这些毛利高达近60%的项目所产生的确认收入与2019年相比就将出现大幅提升。换句话说,从2020年开始,海南限购政策对雅居乐造成的影响将被逐渐化解。

所以,不是雅居乐的“奶牛要断奶了”,而是“奶牛要从今年开始恢复产奶量了”!而且,“产奶量”一经恢复,将很可能创造历史最高“产量”!

业绩发布会上,雅居乐地产集团总裁王海洋说,2019年,海南很多政策正在慢慢进行一些调整——去年10月份,海南完全取消落户限制;海南也正逐步放开人才新政,符合条件的人才基本上只要出示一年社保或个税证明便可购房;从去年起,海南正大批量引进企业总部,鼓励企业总部员工在当地买房。

“从顶层角度来看,今年第二季度,关于海南自贸港的相关政策和具体落地规划也将逐步呈现”,王海洋说,尤其是目前海南商住房的整体供应越来越少,这对未来海南市场的支撑会越来越强大。

其实从去年开始,海南项目的售价已经在稳步提升,尤其经过此次疫情,康养度假型产品或将再次受到市场追捧。

细品这家房企的年报,可能透露了楼市的新风向

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也许,对于众多重仓海南的大型房企来说,这两年的等待或许只是锻炼了耐心,但对雅居乐而言,海南市场这两年的跌宕起伏,还有更深远的意义:

倒逼他们苦练“内功”,优化全国布局。

“不把鸡蛋放在一个篮子里”。

这两年,雅居乐逐步加大了海南之外的布局,尤其是长三角、珠三角地区,实行“多方式拿地、拿好地、不拿错地”,以摆脱对于海南市场的过度依赖。

这种新打法,内部又称“2+3+N”城市群策略。

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格局初定。

现在,雅居乐的业绩有56.3%由长三角、珠三角贡献,其次是中西部(15.3%)、南部沿海(10.7%)、京津冀(7.9%)。

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事实上,珠三角、长三角是全中国最有前景的城市群,经济实力强,发展空间广阔。

凭借产业小镇、合作及并购、招拍挂等多渠道拿地,雅居乐获取了大量的低成本土地储备。

这些产业小镇项目,平均综合土地成本仅人民币1530元/㎡,地价和房价比例在15%左右。

因此,即使受到海南市场的重大影响,雅居乐的毛利率水平仍然高居行业的中上游水平。

细品这家房企的年报,可能透露了楼市的新风向

30.5%的毛利率,绝对称得上是一份不错的成绩单。

2019年,雅居乐全年实现合约销售1180亿,同比增加14.9%,超额完成目标。

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如今,雅居乐的全国土储布局更加均衡。尤其是2020年,随着京津冀地区一些低成本土地的入市,15%的地价房价比所能带来的收益,将成为未来数年雅居乐的底气。

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福祸相倚,危中有机,中国房地产从不缺少这样的热血故事。

问题只在于,有没有一股闯关的精气神。

早在2016年5月,雅居乐便宣布“去地产化”,更名为“雅居乐集团控股有限公司”。

他们投身地产之外的广阔赛道,布局了物业、环保、人居科技、房管、商管等产业。

去年,雅居乐的多元业务收入占比,已从6.5%提升到10.1%,营业额和经营利润三年复合增长率分别达到61%和92%。

相当于在“千亿级”地产航母外,再造了一个“百亿级”的新战舰。

多元版图中,雅生活表现最为亮眼,2019年营业额51.27亿元,较上一年增加51.8%;毛利及净利润分别为18.83亿元及12.92亿元,较上一年分别增加46.0%及59.3%;股东应占利润为12.31亿元,同比增加53.7%,每股基本盈利0.92元。

年报发布后,花旗、高盛、瑞银、摩根士丹利等十多家权威券商重申雅生活“买入”、“跑赢大市”评级,维持雅生活行业首选,纷纷提升公司目标价。

正是由于雅生活自上市以来的出色表现,不久前获纳入恒生综合指数成份股、港股通合资格股份以及MSCI中国指数成份股,并获得MSCI ESG评级覆盖,为行业中最高的A评级。

环保业务的表现同样出色。期内,雅居乐环保业务营业额及经营利润分别为15.10亿元及3.35亿元,分别较去年大幅增加146.1%及69.6%。

其中,截至去年底,雅居乐环保危险废物设计处理规模已逾330万吨/年,安全填埋库容逾1,800万立方米,在这两个毛利率高达40%以上的领域占据了行业排头兵的地位。

在业内人士看来,雅居乐非房板块的成功得益于其多元化的合理半径。相较于业内同行大跨步转型,雅居乐的多元产业并非单打独斗、毫不相干,而是紧紧围绕地产主业展开。

中国的房地产市场波澜壮阔,疫情之下,挑战与机遇并存,大到房企巨头,小到个人投资者,都要思考新的玩法。

沉下心来做好产品、服务,地产主业深耕重点市场,多元板块踏实经营,量入为出。这是立志打造“百年老店”的陈卓林的生意经。

雅居乐始终深信它是在一个“长跑”的赛道上,不争一时的领头羊,笑到最后才能笑得最好!

所以,保持坚韧,迎接一个新的春天。

本文来自网络,不代表今日看点立场.
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