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中海地产新抉择:“利润王”被万科、碧桂园追赶,拼规模一年买地1134亿元

出品 | 搜狐财经作者 | 岳家琛编者按:波诡云谲的2019年过去了,房企们“活的”怎么样?

中海地产新抉择:“利润王”被万科、碧桂园追赶,拼规模一年买地1134亿元

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

编者按:波诡云谲的2019年过去了,房企们“活的”怎么样?

“现金为王”的时代,谁的现金面临困境?谁的业绩开始下滑?又有谁仍然稳健行驶?财报季来临,各家房企陆续交出成绩单。

搜狐财经从即日起,陆续推出《2019房企年报深读》专题,对各家房企的年度考卷进行评析。

第九期关注的企业是中海地产。

中海地产新抉择:“利润王”被万科、碧桂园追赶,拼规模一年买地1134亿元

近日,中海地产上海公司总经理崔帅被采取强制措施,同时暂停人大代表的职务。4月11日,有消息证实了中海地产上海公司总经理被带走并已处于被调查阶段的信息。

崔帅被调查或与3月31日参与竞拍上海虹口一宗地块有关,该地块邻近北外滩核心区。当日,中海地产以34.3亿元的底价竞得上述地块的消息。多家财经媒体称,上述案件或涉及该地块“围标”。

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今年以来,中海地产频频显示出其对土地的渴望。3月13日,中海通过其公众号公开发布面向全国的寻地合作计划,并打出“逐鹿天下,拢贤拓疆”的标语。

中海地产一向以高毛利闻名地产行业,被称为“利润王”。财报显示,2019年,中海地产录得净利润率为25.4%,同比有所微跌;毛利率下降了4.14个百分点至33.66%。

利润率下降之时,中海地产对规模的渴望已经浮出水面。

毛利率下降4个百分点,净利润仍为房企头名

3月26日,中海地产披露2019年度业绩报告。财报显示,中海地产去年营业收入为1636.5亿元,同比上升13.6%,归母净利润为416.2亿元,同比上升10.3%,核心净利润为343亿元,同比增长10.1%,净利润率25.4%。

其中,扣除投资物业公允价值变动后的核心淨利润为343亿元,同比增长10.1%。

分业务来看,物业发展方面,中海去年录得收入为1591.9亿元,较2018年度1403.1亿元同比上升13.45%。净利润为522亿元,同比上升6.13%。

投资物业方面,中海地产去年实现租金收入37.5亿元,同比增长26.3%。除此之外,中海地产去年投资物业公允价值变动收益达100亿元。投资物业净利润为124.9亿元。

此外,中海地产去年其他业务收入为7.2 亿元,较上一年度的7.5亿元下滑4%。其中酒店和其他商业物业的收入合计4.1亿元,较上一年度的4.4 亿元下滑6.81%。

对于不同业务的比重,中海地产在财报中表示:“住宅开发、商业资产管理及养老、教育、物流等新产业分别作为本集团立足今天的主业、面向明天的成长型业务、为后天培育增长点的新业务,分别配置并持续按年投入 90%、8%、2%的资源。”

在中海地产交出的2019年业绩答卷上,归母净利润和净利润率依然是两项夺目的数字,分别为416.2亿元和25.4%。

相较其他头部房企,碧桂园、万科、融创2019年的归母净利润分别为395.5亿元、388.7亿元、260.3亿元,均不及中海地产,因而中海地产2019年再度蝉联了“利润王”的称号。

中海地产新抉择:“利润王”被万科、碧桂园追赶,拼规模一年买地1134亿元

中海地产“利润王”背后是其强大的成本管控能力。年报显示,2019年中海地产的销售费用、管理费用和财务费用占营业收入比重分别为1.6%、1.7%和0.46%,位于行业较低水平。

此外,中海地产借助央企优势,保持较低的融资利率。年报显示,截至2019年底,中海地产持有现金954.5亿元,资产负债率60.06%,净借贷比率33.68%,负债率处于行业最低区间;加权平均借贷成本为4.21%,借贷成本处于行业最低区间。

虽然仍是“中国最赚钱的房企”,但是中海地产的归母净利润与恒大、碧桂园、万科的差距在不断拉近。

年报显示,2019年,万科的归母净利润与中海地产的差距从39.5亿元进一步缩小到27.5亿元。

从归母净利润的增幅看,中海地产2019年实现增幅10.3%,碧桂园、万科、融创的增幅分别为14.2%、15.1%、57.1%。

与自身对比,中海地产在2016年、2017年、2018年的净利润率分别为23%、24.6%、26.2%;2016年-2018年间,中海地产的毛利率分别为27.8%、32.9%、37.8%,均呈现稳步走高的态势,但这一趋势在2019年戛然而止。

同时,2019年,中海地产实现销售合约额3771.7亿港元,约合人民币3433亿元,同比增长25.2%。

事实上,中海地产在规模发展上一直被指陷入瓶颈。据中海地产披露,2013年合约销售金额为1385亿港元,2019年其合约销售金额实现3771.7亿港元。

而同期,万科的合约销售金额从1709.4亿元增长到了6308亿元;保利地产的销售额也从1252.89亿元增长到了4618亿元。

2019年买地1134亿,对规模渴求凸显

如何平衡规模与利润,是中海地产需考量的。

新上任的中海地产行政总裁张智超在2019年业绩投资者会议现场也提到:“我们更希望在规模和利润上做到有效平衡。

实际上,从2017年中海地产主席兼执行董事颜建国定下中海地产要在2020年实现4000亿港元销售目标并保持30%毛利率,到2018年提出着力做到“好中求快、稳中求快”,再到2019年明确“净利润为最终目标”的同时,还强调“规模增长是必须的”,可以看出,中海地产一直都在试图摆脱“保守”的形象。

2019年,房企规模持续增长。三巨头规模均已步入六千亿至七千亿阵营。但中海地产销售额仍停留在三千亿的区间。

中海地产从2017年起,转变了以往保守的姿态,开始频繁拿地。根据历年财报,2016年-2019年间,中海地产新增地块分别为18幅、76幅、63幅、53幅,新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米。

2019年,一线城市土地市场更是频频留下中海地产“豪掷千金”的身影。去年7月,中海地产在北京以79.4亿元斩获丰台花乡造甲村地块,成为当年成交金额最高土地;9月,中海地产又以32.7亿元拿下北京大兴瀛海地块。

按照颜建国曾在业绩会上的表态,买地货值要超过当年的销售额是中海的底线。去年全年,中海地产权益购地金额高达1134亿元,同比增长24.1%。

中海地产新抉择:“利润王”被万科、碧桂园追赶,拼规模一年买地1134亿元

为保持净利润持续增长,中海地产2020年预计新增土地权益投资预算达到1400亿元,同比增长23%。

“我们坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。”中海地产主席兼执行董事颜建国称。2019年,中海地产67.8%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

截至2019年年底,中海地产系列公司土地储备合计8923万平方米,八成以上布局于一、二线城市。

颜建国表示,2019年全国商品房销售面积同比下降0.1%,销售额则同比增长6.5%,表明驱动增长主力市场,向价值更高的一二线城市及核心城市群回归。

此外,中海地产以往在招拍挂市场上喜欢独自操盘,很少采取合作模式,但今年3月13日,中海地产公布了一项“2020寻地合作计划”,打出了“拢贤拓疆”的口号。

这背后展现的或许正是中海地产对规模的渴求。

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